亿翰科技深度访谈｜亿翰智库董事何璐：产业园区正回归“服务”本质，须坚持长期主义“滴灌”思维

用户投稿 2025年08月16日 14:56:03 4 0

深度访谈｜亿翰智库董事何璐：产业园区正回归“服务”本质，须坚持长期主义“滴灌”思维

园区是技术、资金、人才等各类要素的集聚地，近年来，作为重要的经济载体，各类园区越来越彰显出推动区域经济发展、促进对外开放等不可替代的作用。

而在成都，已经培育形成了电子信息、装备制造2个万亿级，以及14个千亿级产业集群，助推全市经济总量突破2.2万亿元。

发展产业，为何要紧盯园区？在新的历史机遇期，园区，又如何进一步承载高质量的发展？未来，园区发展还有哪些趋势？ 为了解这些问题，红星新闻记者专访了亿翰智库董事、副总裁何璐。他认为，园区开发运营正在回归产业服务本质，“随着产业园区行业走向成熟，过去的房地产开发模式正在逐渐淡出，取而代之的是回归产业本质的共识。无论是政府、园区运营商还是产业服务商，都有了更强的产业发展与服务意识。”

亿翰科技深度访谈｜亿翰智库董事何璐：产业园区正回归“服务”本质，须坚持长期主义“滴灌”思维

天府软件园资料图

从“增量”迈向“存量”

园区正在回归产业服务本质

“园区，是城市发展产业的关键因素。城市希望将产业集链成群，园区正是起到了枢纽连接，以及将同类产业及产业链上下游进行聚合的作用。”何璐说，从企业的总部办公、研发中试、生产到运输物流等环节，园区能够为企业提供全生命周期及各种类型的载体经营空间。

除了物理空间的聚合以外，何璐还提到了一个关键词——生态服务。当下，摆脱“载体供应商”的刻板印象，向专业化、特色化方向发展，已成为园区发展的新趋势。

在他看来，园区市场正从“增量”迈向“存量”，因此，“开发-销售-再开发”的“地产”模式不可持续，更重要的是品牌、管理、资源和生态网络等要素的较量。而在过去，不少传统园区建设发展都存在着不足。

“比如，传统园区本身在选址规划、功能定位方面存在误区。或者，本身建设的载体并不符合企业的需求。”何璐提到，以生物医药类园区为例，“不少中小型企业是没有能力自建大型实验室或装置平台的，因此，园区本身就要为企业配置公共的服务平台，比如动物实验中心、生物医药检验检测中心、分析测试中心等。”

而随着产业园区行业走向成熟，园区的“服务”功能正在日渐凸显。目前，无论是政府、产业园区运营商还是服务商，都有了更强的产业发展与服务意识，既做产业落地的招引者，也做产业发展的推动者。

何璐认为，园区需要从建设起，就需要根据园区发展功能需求、产业链发展需求和专业载体需求开始规划公共的服务功能 ，“必须要摒弃过去的‘房地产’思维，坚持长期主义，坚持“滴灌”思维，做好产业培育和产业生态体系构建，让园区回归产业服务本质。”

“‘滴灌’最早来源于农业技术，能使种植密度提升30%，产量提升30%，水的利用率可以达到95%。”何璐解释，园区发展的“滴灌”模式，是一种没有杠杆，没有红利之下的企业发展模式，“在这种模式下，园区需要挖掘深度结构性机会，让中小企业花同样的钱享受更好的服务，将资源用在‘刀刃’上。同时，园区还需要进行专业和资源的深耕，为企业提供系统性的业务与产品。”

何璐

持续打磨产业运营能力

帮助企业探索发展转型

随着产业的发展，园区之间的竞争不再局限于传统企业间的直接竞争，以及单纯的“区位”“交通”等要素间的比拼，而是更全面、更深层次模式之间的竞争。

从企业发展的角度来看，在经济转型和升级调整的阶段，入驻园区，也不再是为了单纯的扩张和资产购入，重点是业务的持续转型升级，以及探索未来的发展方向。“这也意味着，企业将会考虑，从政府部门到园区的运营方，是否能够真的在企业的业务转型上给予帮助，而不仅仅停留在浅层的空间租售服务上。”

何璐认为，“一方面，园区一定要与城市发展的脉络同频共振，构筑园区的发展‘基底’；另一方面，园区要把握好定位，将自身真正融入产业链，通过做好产业生态的精准运营，成为帮助企业成长的一环，推动产业的转型升级和高质量发展。”

在精准运营上，园区还需要更加注重产业的集聚效应和产业链的完善，努力提升园区内企业的竞争力和创新能力；同时满足产业发展所需的高质量科研资源、多元化的投资主体推动产业创新、以及聚焦企业所需的公共服务建设。

他提到，目前，国内做的最好的一批园区集中在长三角地区，例如张江科学城、上海临港新片区、苏州工业园等。

此类成功案例的背后，园区的“长期主义”规划起到了明显的作用。何璐表示，“比如，在园区建设之初就引进优势的科研资源，为企业形成优质的产学研配套。再比如，除了园区本身的‘硬核’服务以外，还增添了更多‘软性’文化——在园区中，将生态产业与办公居住融为一体，满足了外企对生产生活的环境要求。”

这些园区，除了提供办公空间和政策、商务环境以外，还进行园区文化培育，增加园区对产业项目、人才资源的吸引力，促进企业之间的开放合作。

发展新兴产业，也重塑传统产业

如今，成都已培育形成了2个万亿级、14个千亿级产业集群。就在上月底，国务院批复同意成都国土空间总体规划，给予了成都西部经济中心、西部科技创新中心、西部对外交往中心、全国先进制造业基地“三中心一基地”的核心功能定位。

在何璐看来，发展高质量产业园区，成都自有亮点，“成都拥有省会城市的区位交通、要素富集、产业吸附等优势，还有多重叠加的国家战略机遇。同时，在国内的产业链重构热潮中，成都也承接了大量具有高新技术的产业集群，具有技术领域的先发优势。”

在产业园区高质量发展的过程中，园区又该如何找准自己的定位？“核心就是寻求最大公约数。”何璐提到，一方面，园区需要考虑自身的资源禀赋和能力，“另一方面，行业的发展趋势是否有前景，产业的发展与城市诉求能否匹配？这些问题的回答，描摹出了园区的发展范围。”

他也提到，对于城市而言，在打造战略性产业的同时，不要忘记发展基础性的优势产业，“园区，并不局限于以新能源、装备制造为代表的新兴产业，传统的基础产业，也能够在园区内焕新升级，而这就需要我们用现代化的产业体系和思维去帮助重塑。这些不起眼的传统产业，往往能够为城市带来意想不到的经济效益。”

红星新闻记者吕佳羽

编辑于曼歌

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55家房企上半年交房超50万套背后：交付高峰期已过，企业“保交付”压力持续减轻

来源：每日经济新闻

每经记者｜陈利每经编辑｜魏文艺

保交付依然是2025年楼市的重要工作之一。

近日，中指研究院发布的《2025上半年中国房地产企业交付规模排行榜》显示，2025年上半年，55家房地产企业累计交付房屋超过50万套，其中15家企业交付房屋超万套。

《每日经济新闻》记者注意到，与去年同期相比，新房交付已过高峰期，房企交付套数普遍下降，包括绿地集团、融创中国、建业集团等房企的交付规模下降超50%，“保交付”压力持续减轻。

“随着销售高峰期项目陆续交付，‘保交付’进入新的阶段。”上海易居房地产研究院副院长严跃进接受每经记者微信采访时表示，一方面，交付工作仍是房企履行主体责任的核心内容；另一方面，行业交付高峰已过，压力持续减轻，下一步谋求发展是企业经营的新重心。

交付量普遍回落，部分房企降幅超50%

行业保交付的压力正在趋缓。

亿翰智库监测数据显示，今年上半年，上榜企业交付量普遍下滑，部分房企如绿地集团、融创中国、建业集团等交付套数降幅超50%。位列交付榜前三位的企业分别是碧桂园、保利发展和中海地产，交付套数分别是75000套、65000套和42155套，企业间交付量差异明显。排名前十位的房企交付总套数为38.08万套，占50家房企总交付套数的56.46%。

2025年上半年典型房企交付套数TOP10 来源：亿翰智库

以龙湖集团为例，上半年在全国36座城市共计交付108个项目，近4万套房源，交付满意度90%。龙湖集团相关负责人向每经记者透露，在延续“以新交心”交付理念之下，今年公司的云河颂产品系陆续进入交付周期。

据上述负责人介绍，云河颂为龙湖2023年2月发布的高端定制产品系，是龙湖基于居住需求迭代推出的全新高端大平层产品，今年上半年该产品系多个项目迎来交付。

事实上，近年来，不少房企将“保交付”作为经营的首要任务，持续完成交付工作，进入2025年，不少房企“保交付”已进入收尾阶段。

典型如交付套数最多的碧桂园，在今年年初就表示，将按“一楼一策”持续推进剩余房屋建设，努力做好保交付任务收官工作。同时，积极主动与各利益相关方沟通制定新的债务展期计划，更好地匹配当前的市场周期以及公司资金情况，以及尽快恢复项目正常经营。

在近期召开的月度经营工作会上，碧桂园集团董事会主席杨惠妍针对保交付工作再次提出，三季度是短暂而宝贵的时期，要求区域项目前置评估资源配置与调度，必须确保大部分任务跑在前面。

此外，融创中国也积极通过申请保交付专项借款、配套融资、申报“白名单”等融资资源，支持物业项目的开发建设及顺利竣工交付。2022—2024年，公司分别实现交付18.6万套、31.2万套和17万套，累计交付超过66.8万套。今年上半年，其交付量仅1.5万套，但在公司2024年度年报中，融创中国也明确提出，“2025年将继续全力以赴交付6万套房屋，基本完成全部保交付工作”。

“今年完成保交付工作后，融创压力最大的年份基本上都过去了。”一位接近融创中国的知情人士表示，一方面，保交楼首先是解决了大的民生任务；另一方面，保交楼完成后，对应背后项目层面所沉淀的资金也可能陆续盘活，从而解决项目层面的债务问题。“至此，公司重要的任务也就基本完成了。”

“率先冲刺‘保交付’收官的企业，有望加速回归可持续经营的发展轨道，这也是房企重塑信用、恢复融资能力、提升市场份额的必经路径。”严跃进表示，在行业深度调整的背景下，房企需持续依靠自身产品力和运营赢回信心。

数据来源：国家统计局（亿翰智库整理）

从整体交付规模来看，中指研究院监测显示，2024年以来，伴随着前期销售项目逐渐竣工结转，竣工结转面积维持下降态势，2025年上半年交付高峰已过，房企交付规模下滑，保交付压力持续减轻。

“2023年，在房地产项目‘白名单’等政策的支持下，企业将重心放在‘保交付’上，推动停工的项目复工，这一年‘保交付’取得成效，全国层面的房屋竣工面积反弹，重回10亿平方米的量级，达到了这几年的高峰。”亿翰智库分析指出，按照房地产结转周期来推算，到2024年，交付的高峰期已经过去；同时在经过这4年的调整，新房体量已经下降，原则上，交付的量也随之减少。

后交付时代：拼提前交付与服务创新

值得注意的是，在房地产市场加速分化和回归居住属性的大背景下，交付已成为房企经营链条中重要的一环，房企的交付力既是社会责任的担当，亦是其产品力、竞争力更深层次的表达。

上半年，不少房企还实现了提前交付以及“交付即办证”模式。如6月26日至28日，武汉城建·江山云晓项目提前3个月交付，项目同步创新推行“交付即办证”模式，业主在现场即可办理不动产证，实现收房与产权办理的无缝衔接；中海宏洋的丹阳臻如府项目一二期完成交付近580户，均实现提前交付，交房当天即可受理完成不动产出证。

除了提前交付外，上半年房企还重点围绕产品落地及优化服务两大环节，提升交付品质。如在施工期间，通过工地开放日、施工现场直播等方式加强与业主沟通，使业主增强对企业产品品质、施工建造能力和承诺兑现能力的信任。

在交付期，部分房企推出专业人士陪同业主验房、投诉反馈机制等配套活动。如新希望地产的武汉D10天元项目，推出金钥匙管家+劳斯莱斯库里南礼宾接机、专业定制化看房团队等服务，提升业主的交付体验。

“随着交付大年的过去，这也意味着开发商所要支付的各种款项会降低，资金端的压力会降低，能腾出更多精力聚焦核心业务。”亿翰智库分析指出。

具体来看，当前房企的选择比较清楚，战略取舍也已经很明确：一类是坚持产品主义，不断迭代产品体系，如中海地产、华润置地、招商蛇口、中国金茂等在内的国央企在高能级城市积极抢地，布局中高端市场；第二类是将重心放在轻资产上，特别是债务违约的企业，代建成为其布局的重要方向之一；第三类则是聚焦资产运营，如华润置地、龙湖集团、新城控股等房企聚焦商业运营，每年可为企业贡献上百亿元收入。

“行业不可能再回到过往高歌猛进的时代，拼规模不再是出路，拼产品、拼交付、拼运营才是王道。”亿翰智库表示。